“분양권 전매로 프리미엄(P)이 붙었다면 세금부터 따져야 합니다.”
2025년 현재 분양권 전매는 ‘양도소득세’ 대상이며,
보유 기간, 거래 시기, 소득 구간에 따라 세율이 크게 달라집니다.
이 글에서는 전매 시 세금 계산법 + 절세 포인트를 정리해드립니다.
💸 전매 프리미엄 과세 기준
분양권 전매 시, 계약금+중도금 납부액 = 취득가로 간주되며
실제 매도 시 받는 금액 중 이 금액을 제외한 프리미엄(P)이
양도소득세 과세 대상이 됩니다.
📊 보유 기간에 따른 세율 차이 (2025 기준)
| 보유 기간 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 60% | 매우 높은 중과세 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 45% | 장기보유 혜택 없음 |
| 2년 이상 | 6~45% (누진세율) | 기본세율 적용 (거래 많은 경우 불리할 수 있음) |
📌 실전 예시
예) 분양권 프리미엄 4,000만원에 매도
- 계약금+중도금 납부액: 2억 원
- 총 매도금액: 2억 4천만 원
- 차익: 4,000만 원 → 양도세 부과 대상
- 보유 6개월 후 전매 시: 세율 60% → 약 2,400만원 세금
✅ 전매 시 절세 전략 TIP
- ⏱️ 1년 이상 보유 후 전매 → 세율 60% → 45%로 절세 가능
- 📆 계약일 기준 → 잔금일·입주일과 무관
- 📄 양도세 신고 시 증빙서류 철저히 준비
Q&A
Q1. 분양권은 주택으로 간주되나요?
A. 네. 계약이 체결된 시점부터 ‘주택’으로 간주되어
다주택자 규제에도 포함됩니다.
Q2. 분양권을 부부 공동명의로 전매하면 세금이 줄어드나요?
A. 공동명의는 양도차익을 인별 분할하기 때문에
과표가 낮아져 세금을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
Q3. 전매 후 양도세 신고 안 하면 어떻게 되나요?
A. 무신고·과소신고 시 가산세(10~40%)가 부과되며
세무조사 대상이 될 수 있으니 반드시 신고해야 합니다.
📍 결론: 프리미엄이 클수록 세금도 커진다
전매 가능한 단지를 골랐더라도,
세금까지 고려해야 진짜 수익이 남습니다.
거래 타이밍, 명의 전략, 보유기간 모두 전문가와 함께 설계하세요.
